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住宅小區(qū)物業(yè)管理在國外已有一百多年的歷史，而在我國物業(yè)管理直到1981年才在深圳正式誕生。40年來，我國物業(yè)從無到有，從小到大，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一項關(guān)系民生的城市管理手段，從某種程度上說，物業(yè)的好壞直接決定著人們生活品質(zhì)高低。那么如何加強(qiáng)物業(yè)管理，為小區(qū)居民營造一個優(yōu)美、舒心、安全、方便的居住環(huán)境，是物業(yè)管理單位及業(yè)主共同追求的目標(biāo)。但現(xiàn)實情況往往不盡如人意，從房屋的維護(hù)與公共設(shè)施修繕管理、物業(yè)收費(fèi)、綠化管理、衛(wèi)生管理、治安管理等方面，無論從全國還是從我區(qū)情況來看，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位與小區(qū)業(yè)主的糾紛時有發(fā)生。為此，我對我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及原因進(jìn)行了一定的調(diào)查和分析，并提出相關(guān)意見建議以供物業(yè)管理單位及相關(guān)職能部門加以參考。

一、問題及原因分析

1、主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督管理職能發(fā)揮不夠。小區(qū)住宅物業(yè)主管部門由于平日工作繁忙，人員有限，往往容易忽視此項工作，造成工作指導(dǎo)不夠，監(jiān)督職能欠缺。

2、部分物業(yè)管理人員管理素質(zhì)偏低，服務(wù)意識較差。我國物業(yè)管理已經(jīng)走過了40年，隨著住宅市場化的推進(jìn)，物業(yè)管理迅速在全國推開，截止到2018年，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)達(dá)6萬家，從業(yè)人員600多萬人，從業(yè)人員不斷增多，保安、清潔、綠化等大量消化了就業(yè)人口，但其中大部分是學(xué)歷低或是年齡大的就業(yè)人口。

3、業(yè)委會建設(shè)不健全或名存實亡。少數(shù)居民小區(qū)沒有成立業(yè)委會，有的業(yè)委會建設(shè)不健全、不規(guī)范，有的業(yè)委會存在定位不準(zhǔn)、職責(zé)界限不清，或介入過度或不作為，有的小區(qū)雖已成立業(yè)委會，但不履職，不盡責(zé)，名存實亡。

4、老舊小區(qū)物業(yè)管理難度較大。一是居民觀念落后，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是多收錢；二是硬件條件相對落后；三是基礎(chǔ)設(shè)施改造資金缺口較大。

二、意見建議：

1、明確住宅小區(qū)物業(yè)管理主管單位，并履職一定到位?！肚鄭u市物業(yè)管理條例》第三條規(guī)定物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其他相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

2、自覺遵守地方物業(yè)管理法律法規(guī)，并堅決落實到位。2020年11月18日，青島市十六屆人大常委會第二十七次會議表決通過了新修訂的《青島市物業(yè)管理條例》，將在報省人大批準(zhǔn)后公布實施?！稐l例》按照“規(guī)定清晰、罰則明確”的原則，增加了較多“青島元素”和“創(chuàng)新模式”，主要表現(xiàn)在，此次立法一大亮點(diǎn)便是突出了發(fā)揮黨建在物業(yè)管理中的引領(lǐng)作用，積極探索黨建引領(lǐng)社區(qū)治理的有效路徑，把黨的政治和組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢，借鑒北京市、深圳市物業(yè)管理立法的相關(guān)內(nèi)容，明確提出建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理黨建機(jī)制，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)管理方式、規(guī)范成立業(yè)主委員會，規(guī)范業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉、換屆、對業(yè)主大會編配統(tǒng)一社會信用代碼證等方面。

3、提高物業(yè)管理人員從業(yè)素質(zhì)，并依法取得相應(yīng)資格到位。據(jù)行業(yè)專家介紹，目前這是物業(yè)管理的初級階段，未來10年將是生機(jī)和轉(zhuǎn)型的新時期。物業(yè)管理行業(yè)將由勞動集成型和簡單服務(wù)提供者向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變，其專業(yè)服務(wù)能力和管理水平將得到大幅提升。在升級和轉(zhuǎn)型中，物業(yè)管理行業(yè)將需要大量高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供較高的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

4、加大對老舊小區(qū)的改造步伐，并保證所需資金落實到位。聚焦破解熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，在老舊小區(qū)道路建設(shè)、綠化美化、供熱燃?xì)庠O(shè)施建設(shè)和在停車難、老樓加裝電梯等民生難題方面，加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，讓市民居住更舒心、生活更便捷，讓城市功能更完善、運(yùn)行更高效。據(jù)了解，“十四五”期間，青島市計劃改造老舊小區(qū)1512個，涉及居民53萬戶。